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中古住宅購入と消費税と消費税率引き上げに関する注意点

以前に住宅ローン控除に関するお話しでも少しだけ触れたことがあるのですが、今日は中古住宅と消費税についてのお話しをまずさせていただきます。

その上で関連として2019年10月予定の消費税10%増税に関する注意点をお話しすることにします。

 

中古住宅に消費税が課税されるか否かは売主による

住宅購入をする際にかかる消費税は安いものではありません。

ですから住宅購入を検討される方はこの辺りのことをきちんと確認しておくべきところですね。

まず購入する住宅を土地と建物に分けて考えます。

土地については消費税の課税対象にはなりません。

国税庁のホームページから引用しましょう。

1 概要

 消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う取引を課税の対象としています。

 しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。

2 主な非課税取引

(1) 土地の譲渡及び貸付け

出典:国税庁ホームページ タックスアンサー消費税No.6201 非課税となる取引

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm

そうすると住宅購入において消費税の対象になりうるのは「建物のみ」ということになります。

ではこの建物の取引がすべて消費税の対象になるかというとそうではありません。

結論から言えば個人間売買つまり売主さんが一般個人の方(例えば会社員の方)であれば消費税の対象にはなりません。

これも国税庁ホームページから引用しましょう。

1 国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等

(1) 事業者が事業として行う取引

 「事業者」とは、個人事業者(事業を行う個人)と法人をいいます。

 「事業として」とは、対価を得て行われる資産の譲渡等を繰り返し、継続、かつ、独立して行うことをいいます。

 したがって、個人の中古車販売業者が行う中古車の売買は事業として行う売買になりますが、給与所得者がたまたま自分の自家用車を手放す行為などは、事業として行う売買とはなりません。

 なお、法人は事業を行う目的をもって設立されたものですから、その活動はすべて事業となります。

出典:国税庁ホームページ タックスアンサー消費税No.6105 課税の対象

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6105.htm

引用した上記文章のうち「自家用車」の話を住宅に変えていただければわかりやすいかなと思います。

で、法人や個人事業者が売主さんの場合は「事業者」さんですから基本的に消費税が発生することになります。

例えば中古住宅であっても売主が買取りを行いリノベーションなどをして消費者の方に販売する業者であればこれは消費税がかかることになります。

したがって消費税課税の有無については売主さんが事業者さんなのか一般個人の方なのかを仲介業者さんなどに確認するようにしてください。

販売価格が税込表示であっても確認するようにしてくださいね。

というのもこのあとお話しすることに関わってくるからです。

 

住宅ローン控除の特例や住宅取得資金贈与非課税枠の拡大と消費税

さて冒頭に申し上げたように2019年10月以降に消費税率が10%にひきあげられる予定です。

これに税率引き上げに伴い住宅取得関連の税制でもいろいろな影響がでています。

特にここでは2つのポイントをあげます。

住宅ローン控除の特例

住宅取得贈与非課税枠の拡大

そしてご注意いただきたいことはこの2つのポイントについて適用が受けられるケースは消費税が10%となる住宅を購入したケースに限られるということです。

つまり個人間の消費税がかからない売買で住宅を購入した場合はこの2つのポイントの適用を受けることができないということになります。

ではそれぞれ簡単にですが確認してみます。

なお随所に国土交通省ホームページの記載を引用していくこととします。

 

まず「住宅ローン控除の特例」です。

さっそく国土交通省ホームページから引用します。

消費税率10%が適用される住宅の取得等をして、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間が13年間となり、さらに減税されます。

引用:国土交通省ホームページ「住宅ローン減税」

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

この特例のポイントは控除期間が通常10年であったものを、上記期間の条件において3年間控除期間を延長するというものです。

例えば建売住宅はメーカーから購入すれば「消費税率10%が適用される住宅の取得」になりますからこの特例を利用して控除機関を13年間とすることができます。

(なお11年目以降の控除額の考え方は10年目までと違いますが、今日のお話の本題ではないのでここでは省略します。なお関心のある方は後ほどご紹介する国土交通省ホームページのリンク先をご覧になってください。)

しかし今日のお話の中心である個人間の消費税がかからない売買で住宅を購入した場合は「通常の」「住宅ローン控除」のみ適用され、控除期間は10年間のままになります。

さて今「通常の」「住宅ローン控除」といいましたがこの「通常の」についても注意が必要です。

というのも今私のお話した「通常の」とは年末の借入残高が一般住宅の場合で「2000万円以下の部分の金額の1%」が10年間という趣旨です。

消費税の適用される住宅購入では年末借入残高が4000万円以下の部分の金額の1%が対象となっていますので控除額でも違いがあるということに注意していただきたいところです。

本件について国土交通省ホームページに説明のPDF資料があります。

下記にリンク先をご紹介しますので関心のある方はご確認ください。

・国土交通省ホームページ内「住宅ローン減税制度について」

http://www.mlit.go.jp/common/001283105.pdf

 

もう一つは「住宅取得贈与非課税枠の拡大」についてです。

これはご両親や祖父母の方などいわゆる「直系尊属」から住宅取得資金の贈与を受け住宅を購入した場合、現在は「省エネ等住宅」であれば1200万円、「それ以外の住宅」であれば700万円の非課税枠となっています。

(2016年1月1日~2020年3月31日まで)

この非課税枠について消費税率10%の適用を受けた住宅の新築や取得等である場合には2020年3月31日までの契約の場合「省エネ等住宅」であれば3000万円まで、「それ以外の住宅」であれば2500万円まで拡大する、というものです。

で、ここでも先ほど同様今日のお話の中心である個人間の消費税がかからない売買で住宅を購入した場合は1200万円または700万円の非課税枠の適用となる点にご注意願いたいところです。

こちらも国土交通省ホームページ内のリンク先をご紹介しておきます。

・国土交通省ホームページ内「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について」

http://www.mlit.go.jp/common/001157471.pdf

 

ということで中古住宅と消費税と税率引き上げ時の注意点をお話してきました。

誤解の内容に申し上げておけば「こういった特例が使えるから新築を買う」とか「特例が使えないから中古は買わない」というようなことではなく予算や希望、そして資金計画をしっかりと考えた上で購入することが重要です。

特例が利用できることを購入のきっかけにするのではなく各ご家庭個々の状況などで判断するようにしてくださいね。

なおこういった住宅取得時の資金計画に関するご相談も当事務所ではお受けしています。

こちらのFP業務に関するご案内ページをご確認いただきお問い合わせいただければ幸いです。

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