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変わらず多いらしいアパート融資と空き家のこと

昨日は年度末の「プレミアムフライデー」だったそうです。

「だったそうです」というくらいで当然にそんな話は知りません(苦笑)

果たして「プレミアムフライデー」の方、どのくらいいらっしゃったんですかね?

そして今日からは新年度2017年度(平成29年度)となります。

新しい年度はいろいろと変化していくことがありますが、今日は土曜日でもありますし、変化していくことの中で特にここで触れておこうかなというものがあればゆるゆるとお話ししていこうと思っています。

で、今日は昨年度末の話題の中で気になったことの一つをお話しします。

 

相変わらず多かったアパート融資

2017年3月26日付日本経済新聞の朝刊一面の記事はなかなかセンセーショナルな感じの見出しでした。

「アパート融資 異形の膨張 昨年3.7兆円、新税制で過熱」

「異形の膨張」とはまたすごいフレーズだなと思いました。

ただ昨年12月の中旬にこのブログでアパートを建てることはなぜ相続対策と言われるのか?いうお話しをしましたが、その際にも日経新聞の記事をご紹介しています。

で、その時の見出しが「アパート融資 過熱警戒 金融庁、節税効果など調査 空室リスクに警鐘」(2016年12月14日)という記事でした。

つまり12月の時点では「過熱警戒」だったものが、3か月後には「異形の膨張」を感じさせるような状況になっているということでしょうか。

見出しに出てくるアパート融資のこの3.7兆円、前の年に比べて21%も増えているそうです。

記事の中では家賃保証やサブリース、賃料と返済額の逆ザヤの問題にも触れられていましたし、記事の冒頭では地域金融機関に対する金融庁等の不安が上がっていることも書かれていました。

それを受けたかどうかの報道かはわかりませんが、3日後の3月29日にはNHK NEWS WEBで

「日銀 新年度は賃貸住宅向けの過度な融資を重点検査へ」

という記事が上がりました。

記事によれば、賃貸住宅市場に空室増加や賃料低下などがみられるようで、日銀が貸出銀行のリスク管理などを気にかけているようです。

まあ普通に考えればこれだけ空き家の問題が増えている中で、更に住むところが供給されれば、そういう傾向は出てきますよね。

もちろん先程のアパート融資の中には建て直しの融資もあるでしょうが、相続対策の側面が大きいということはやはり遊んでいる土地に賃貸住宅を建設する傾向が多いのでしょうかね。

単身世帯が増加しているとよくいわれているものの、特に最近は65歳以上の方の単身世帯が増えているという話もあり、とすればこれらの方は持ち家で一人暮らしをしていることも多いでしょう。

またもう少し年齢層が上がってきた単身の高齢の方はそもそも老人ホーム等の施設に入居することもあるでしょう。

若年の単身世帯や私のような中年の一人暮らしの世帯数にも限度があるはずですよね。

子育て世代は将来的な住宅の購入を検討している方々も多いでしょうから、長い期間賃貸住宅に居住する賃借人にはなりにくいかもしれません。

 

 

空き家も競合相手では?

これら賃貸住宅のライバルは近隣の賃貸住宅だけとは限らないですよね。

週刊エコノミストの2017年4月4日号の特集記事「ハウジングプア」ではいろいろな住まいに関するレポート等がかかれています。

この中でも例えば相続の発生した都心の分譲マンションが賃貸用に貸し出される方向性が強まる、というような記事もありますし、そもそも現在の空き家を住宅困窮者用に有効活用しようというようなお話しも載っていました。

戸建てや分譲マンション等の所有者が亡くなられて空き家になれば、その活用方法の一環として賃貸に貸し出すという話は昔からあることで、空き家が増えればこの傾向は強まるかもしれません。

そうでなくても以前からお話ししていますように国は中古住宅の流通を盛んにしようとはしていますが、郊外では以前新築の分譲地なども見られるわけでもくろみ通りにいくかどうか推移を見守る必要はあるでしょう。

空き家をどう活用するのかというお話しの中に、賃貸に出すという選択肢がある以上、広い視点で見れば空き家の増加は賃貸住宅と競合してくる部分もあるのではないかと思います。

住まいの選択肢が多くなることは私たち借り手もしくは購入希望者には悪い話ではありません。

しかしそれは一方で貸し手側の方々にとっては厳しい問題でもあります。

貸し手側の方々は家賃保証等の有無にかかわらず入居率を常に高いところで保っておく必要はあると思いますし、どうすれば高い入居率を保つことができるかを管理会社等に任せきりにしておくことは、冒頭の家賃保証の減額問題などにもつながりかねません。

またアパート建設が増えているのであれば新築しても、近くにすぐ新しいものが建つこともあるわけで、こういった競争が強くなっているときに、必ずしも不動産会社が味方になってくれるわけではないことも頭に入れておく必要があるでしょう。

・・・と、まあ欠点ばかりあげてしまってすいませんが、やはり供給が過剰になってきている気がして仕方がないんですよねぇ・・・。

相続税対策のはずが資金繰りに苦慮するような展開では誰のための節税対策なのか、さっぱりわかならいことになりかねません。

業者さんのシミュレーションしたキャッシュフローが、ホントに3年、5年、10年とそのとおりにいくのかどうかオーナーさん自らもしっかり考えていだたき、この「異形の膨張」が崩れたときにまきこまれないよう十分に注意する必要があると思います。

 

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