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離婚の際マイホームを分けるにあたって知っておきたいこと

このブログでは離婚時の「財産分与」のお話しを何度か取り上げています。

離婚後のライフプランの重要性と財産分与

離婚後のライフプランに関するチェックポイント

離婚後のライフプランと住まいの関係

特に財産分与にあたっては自宅をどのように取り扱うのかが難しいところです。

これは現状が単独名義か夫婦共有か、ローンの返済内容はどのようになっているのか、妻は専業主婦か収入があるのかなど様々な事態が考えられるからです。

 

今日は以前にお話しした財産分与と住まいに関するお話しのもう少し細かいところに焦点を当ててお話しすることにします。

例としてお子さんのいらっしゃらないご夫婦が現在持分2分の1ずつの割合で保有している自宅を財産分与の対象としたとします。

また夫婦それぞれに住宅ローンの借り入れが残っているという設定にします。

財産分与にあたって今回は妻が夫の持分を取得し、夫のローンも支払っていきたいと考えているとします。

 

財産分与と税金等の注意点

最初にこの分与をするにあたって税金はかかるのかどうかを考えてみます。

これには分与を受ける側=もらう側と分与する側=渡す側に分けて考える必要があります。

 

まずもらう側、今回の例では妻の側です。

一般的には不動産を取得すると不動産取得税がかかります。

このケースでも夫の持分を取得すると妻には不動産取得税がかかります。

ただし一定の条件で軽減措置があります。

もう一つ夫の名義を妻に変更するための登記手続きが必要になります。

したがって登録免許税や依頼する司法書士さんへの報酬、いわゆる「登記費用」を支払います。

「登記費用」は離婚する夫婦間で特段の取り決めがなければ取得者である妻が支払うのが一般的です。

 

なお通常財産分与時には贈与税は課税されません。

ただし妻の取得した持分が婚姻期間中夫婦で協力して築いた財産の価額や様々な事情を考慮してもなお不相応に多いとみなされれば贈与税が課税される恐れもあります。

本事例において基本的には妻が夫から取得する持分の時価評価と夫のローン残高との差額で判断されることになります。

分与内容は離婚理由や婚姻期間などを元に夫婦間で協議して決定できるため明確な基準はありませんが、一方の取得する財産があまり過大にならないよう注意が必要です。

 

次に渡す側、今回の例での夫についてです。

これについては購入時の価格よりも財産分与時の価格=時価が高くなっている場合、その差額が利益とみなされて税金がかかってくるということになります。

いわゆる「譲渡所得」です。

なんとなく「利益とみなされ」ることについて、不思議な感じを受けるかもしれませんが、理屈の上ではそうなります。

 

ただしこの「譲渡所得」については課税価格を算出する上での控除が認められています。

いわゆる「居住用財産を譲渡したときの特別控除」といわれるものです。

一定の要件を満たす居住用不動産を譲渡した場合、申告をすれば譲渡所得が3000万円までは課税されないことになります。

離婚成立後の財産分与についても原則として他人への「譲渡」とみなされます。

なお個別具体的な課税関係については税理士さんや税務署などに相談や確認をする必要があります。

 

妻は夫の住宅ローンを含めて返済できるのか?

さて名義は変更できるとしても住宅ローンが残っています。

先程の妻側の希望のうち夫のローンを払っていきたいという点について今度は考えてみます。

ポイントは「妻が一人で支払っていくことができるかどうか」という点です。

というのもそのまま金融機関にお話しせずにローンを支払っていくことは金融機関との契約条件上問題になりますし、また分かれた夫の口座を妻が管理して支払い続けることもあとあとあとトラブルのもとになりかねません。

とはいえそもそもこのような事案で金融機関が妻へのローンの肩代わりを認めてくれるのかどうかは金融機関の審査によりますが、特に注意すべきは夫婦の残債、つまりローンの残高を妻の収入のみで返済することが可能かどうかということです。

 

ここで一例として住宅金融支援機構のフラット35を利用した借り換えを行う場合年間返済額の上限を見てます。

これによれば

 年収400万円未満の場合 30%以下

 年収400万円以上の場合 35%以下

となっています。

(平成30年1月16日時点 フラット35ホームページ「借換融資のご利用条件」より)

そこで残債と今回の例でいう妻の年収との比率が上記の範囲で収まれば肩代わりができるのではないかと考えるわけです。

 

仮に妻の年収が500万円、借り換え後の金利を固定金利1.5%、返済期間25年(ボーナス返済なし)とした場合の返済負担率上限となる先程の35%いっぱいまでの借入可能額は約3640万円になります。

したがって夫婦の残債がこの3640万円までであれば理屈の上で肩代わりは可能になります。

ただしこの場合の毎月返済額は約146,000円になります。

年収に対する返済負担率が35%となる計算が、かなり厳しい返済計画になっていくものだとお分かりいただけるのではないかと思います。

 

そこで必要に応じて手元資金などを肩代わり時に一部返済費用にあてて借入金額を減額して返済負担率を下げる必要が出てきます。

また手元資金等を準備できず、いざ返済をはじめても厳しくなることが想定される場合は思い切って売却する選択も視野にいれておくといいでしょう。

 

ちなみに先程の事例において、返済負担率が30%の場合の借入可能額は約3125万円、25%の場合の借入可能額は約2600万円となります。

当然ではありますが当初の借入額が大きいと離婚時の肩代わりの負担も大きくなってしまいます。

離婚を想定して住宅ローンを組むことはないでしょうが、こういった事態も起こりうるのだとすれば、やはり購入当初の借入金額はあまり高い返済負担率にならないようにすることが大切です。

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