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住宅ローン控除の基本的なポイント

今日はいわゆる「住宅ローン控除」についてお話しします。

このテーマも家計のお話しとは縁のあるお話しです。

またこのブログも時折見直しなどをかけているのですが、「このお話しをしていなかったんだ」と気づくことあったりします。

「住宅ローン控除」も何度か触れてはいたもののお話しそのものとしては取り上げてはいなかったようでした。

そこであらためてこの「住宅ローン控除」のポイントについてお話しすることにします。

 

「住宅ローン控除」とは?

そもそもこの「住宅ローン控除」ってどんなものなのでしょうか?

正確には「住宅借入金等特別控除」と言われるこの制度は、ごく簡単に言ってしまえば

「支払った所得税が家を買って住んでから10年間、年末における住宅ローンの借入残高の1%(上限あり)が還付される」

という仕組みです。

この制度そのものは長い間細かな改正等が続いているのですが、この投稿をアップしている2017年(平成29年)11月15日時点では・・・

平成26年1月1日から平成33年12月31日までに入居した場合、住宅借入金等の年末残高の合計額が4000万円(認定住宅の新築等の場合5000万円、特定取得に該当しない場合は2000万円)以下の部分の金額につき1%を所得税額から控除する。

ということになっています。

(なお本年2017年(平成29年)中に入居した場合です。本年より前の年の入居の事例は国税庁ホームページのタックスアンサー等でご確認ください。)

ただ実際にはお勤めの方の場合源泉徴収票が出てくると思いますが、ここに出てくる源泉徴収税額が還付される最大額です。

もし源泉徴収票に記載されている税額が15万円であれば、15万円以上は返ってきません。

しかしこのケースにおいて15万円の控除後に残った控除額があれば、一定の上限額はありますが、住民税からも控除を受けることができることになっています。

なお住民税は前年の所得に対して課税されますので、ざっくり言えばこちらは還ってくるのではなく天引きされる住民税が安くなっている形になってくるわけです。

 

「特定取得に該当しない場合」に注意

それからご注意いただきたい点があります。

先程のかっこ書きの「特定取得に該当しない場合」についてです。

この「特定取得」の定義については国税庁の「平成26年分確定申告書等作成コーナーよくある質問」というホームページ内に記載されています。

引用します。

 「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。

なお、次の場合には、特定取得に該当しませんのでご注意ください。

住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、5%の税率により課されるべき消費税額等である場合

個人間の売買契約により住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等がない場合

(「国税庁ホームページ「平成26年分確定申告書等作成コーナーよくある質問 特定取得とは?」より引用」

注意すべきは「特定取得に該当しない場合」の二つ目、個人間の売買のケースです。

一例ですが中古物件の売買の場合で売主買主ともに個人というケースでは消費税が課税されません。

そうするとこの場合の住宅ローン控除の対象となる年末借入金残高は2000万円となり、消費税がかかるケース(例えば建売住宅等を業者さんから購入するケース)と比較すると控除額がさがってしまう可能性があります。

どちらにしても源泉所得税額が20万円以内の方には影響がありませんが、20万円をこえる方については注意が必要です。

また先ほどお話しした住民税の控除額の上限にも影響がでてきます。

ご自身の取引が特定取得か否かについては売買契約書に消費税の記載があるのかどうか確認の上、最寄りの税務署さんか税理士の方にお問い合わせご確認をされることをおすすめします。

 

ローン控除の要件は

さてこの住宅ローン控除の要件にはどういったものあるのでしょうか?

国税庁ホームページのタックスアンサーから引用します。

(1)新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

(2)この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること

(3)新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

(4)10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。

(5)居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条 1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

(国税庁ホームページのタックスアンサー No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)より引用 なお各項目の注意書等は省略しています。)

また先ほど触れた中古住宅の場合は、上記の条件に加えてマンションなど耐火建築物については築後25年、それ以外の建築物については20年という物件の年数制限もあります。

いろいろと難しいことが書かれていますね。

基本としておさえておきたいところは

「入居していること」

「所得が3000万円以下であること」

「10年以上のローンを組んでいること」

「床面積が50平方メートル以上の物件であること」

といった点があげられます。

ただ実際にはローンの内容などでも対象となるものが細かく規定されています。

多少でもイレギュラーな点などがある場合は事前に税務署等へご相談ご確認をしてくださいね。

 

なお住宅ローン控除は1年目は確定申告が必要になるとよく言われます。

そして基本的にはお金が還ってくる「還付申告」になるケースが多いと思います。

ただこの場合は確定申告の時期まで待たなくても書類等の準備ができ次第申告ができます。

年明けの確定申告時期に入る前に手続きすれば混まなくても済みますので早めに準備されることをおすすめします。

 

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