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繰り上げ返済と借り換えとー住宅ローンの見直しについてー

今日は住宅ローンの見直しのお話をします。

考えてみれば、今までお話ししていなかったのが自分でも不思議なくらいなのですが・・・。

住宅ローンは長期間にわたって返済をしていくことを前提にしていますよね。

となると社会情勢や各ご家庭の事情などによって適時メンテナンスをしていくことはとても重要です。

その代表が繰り上げ返済と借り換えということになります。

今日はそれぞれその概略をお話ししますね。

 

繰り上げ返済の二つの方法

まずは繰り上げ返済からお話しします。

最近はいろいろなところでご紹介されているので、ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、繰り上げ返済には二つの方法があります。

まず一つ目は期間短縮型と呼ばれるものです。

これはまとまったお金を内入れして、文字通り返済期間を短縮するものです。

ポイントは次の3点になります。

  • 毎月の返済額は変わらない
  • 返済期間が短くなる
  • 利息の減額効果が大きいので総返済額が減少する

どういうことかごく簡単な例を出してみましょう。

仮に「フラット35」で35年固定金利当初5年間2.5%、借入額5000万円だったとします。

ここで6年目に100万円繰り上げ返済をしたとします。

(なお実際にはこの100万円にもっとも近い金額が支援機構から提示されてきます。)

この場合、返済期間は1年短縮されることになり、また利息そのものはおよそ112万円程度軽減されることになります。

期間短縮型の注意点としてよく知られるところは、いわゆる住宅ローン控除の適用を受けている方が繰り上げ返済を頑張りすぎて、返済期間が10年未満になると控除の適用が受けられなくなる点です。

気を付けていただきたいところです。

 

もう一つの繰り上げ返済は返済額軽減型と呼ばれるものです。

こちらはまとまったお金を内入れして、毎月の返済額を減額するものです。

ポイントは次の3点になります。

  • 毎月の返済額が軽減される
  • 返済期間は変わらない
  • 金利が上昇しても毎月返済額を増やしたくない場合に利用できる

先程と同じ条件で試算してみましょう。

この場合、毎月の返済額が約4,000円程度減額され、利息自体はおよそ43万円程度軽減されることになります。

ただし見ていただいておわかりのように利息の軽減額は期間短縮型のほうがはるかに大きいですよね。

したがって期間短縮型の繰り上げ返済のほうがよく利用されるところかなとは思います。

 

住宅ローン借り換えの基本

次に借り換えのお話しをしたいと思います。

一般的に、借り換えの効果が現れる目安としては次の3つが挙げられています。

  • 借り換え前後に金利差が1%以上あること
  • 住宅ローンの残りの期間が10年以上あること
  • 住宅ローンの残高が1000万円以上あること

ただこれにこだわりすぎなくてもいい部分もあるのかな、と思います。

大事なことは実際にシミュレーションしてメリットがあるかどうかで判断することが重要です。

昨今金融機関は住宅ローンの取組に熱心なところが目立ちます。

またいわゆる「ネットバンク」と呼ばれる無店舗型の金融機関でも取り扱っています。

いろいろ比較してみるといいでしょう。

また借り換えに関してはネット上には金融機関を中心に様々なところでシミュレーションできるサイトが出ています。

参考にしてみてもいいと思います。

もちろん当事務所でもご相談をお受けしています。

その際には現在の返済予定表をご用意いただきたいと思います。

注意する点としては、先程の繰り上げ返済の手数料が最近は無料のところが多いことに対して、借り換えにはそれなりのコストが発生するということです。

具体的には印紙税や借り換えの事務手数料、登記費用などが発生します。

したがってもし借り換えによって浮いた金額よりも借り換えにかかる諸費用のほうが大きい場合、メリットがないことになります。

例えば浮いた金額が50万円で、諸費用が60万円だったらかえってしない方がよかった、という話になりますものね。

試算する際にはこうした諸費用などもしっかり計算することが必須になります。

 

借り換えを検討されている方にとって先程の3つの目安はあくまで目安です。

ただそれでも今返済中の住宅ローンの金利と最近の借り換えローンの金利を比較して1%程度の金利差がある場合など目安に該当する方は一度シミュレーションされることをおすすめします。

その結果を見て借り換えをしたほうが有利かどうか最終的に判断されればいいでしょう。

 

 

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