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家を買うときに考えるポイント~その9~

先日から「家を買うときに考えるポイント」というテーマでお話しをしています。

このシリーズはブログでのお話しですので、購入を検討する上でのあくまで一般的な考え方ということにはなりますが、各ご家庭ごとの事情を加味して考えるにあたっての一つの参考にしていたければ幸いです。

~その1~ではどんなポイントがあるのかについてお話ししました。

ちなみに整理したポイントは次の3つでした。

①家を買うタイミング

②資金計画

③物件探し

という3点です。

これを受けて~その2~~その3~では1つ目のポイントであるタイミングのお話しについて、まずお子さんのいるご家庭のお話をさせていただきました。

~その4~では独身世帯の場合やパートナーとの二人世帯のケースのタイミングのことについて触れました。

~その5~~その6~では2つ目のポイントである資金計画のお話のうち住宅ローンのリスクについて知っておきたいことをお話ししました。

~その7~と前回~その8~では自己資金についてお話ししました。

で、前回の最後に夫婦で共有することの留意点をお話しするという申し上げましたので、今日は予定どおりそれについてのお話しです。

 

共有にする際の注意点

夫婦共有での持分については以前に住宅購入と持分のおはなしというところでも触れていますので併せてお読みいただくようお願いして特に注意するところをお話しますね。

特に重要なことはなんといっても購入にあたって夫婦でどちらがどのくらいずつ出資したかを持分にきちんと反映させることです。

例えば物件の価格が4000万円で夫が2000万円、妻が2000万円それぞれ出資すれば持分は2分の1ずつとなります。

(とりあえずここでは諸経費を考慮しないことにしますね。)

この例ではこの割合で最終の引渡しの際に司法書士の方に登記をお願いするわけです。

もし仮にこのパターンで持分だけ夫3分の2、妻3分の1の割合で登記していただいたとします。

すると夫は自分の出資分よりも多い割合で自宅の持分を持つことになります。

この出資割合よりも多い夫の持分は、妻からの贈与と認定されて贈与税の課税対象となる恐れがあります。

時折不動産の売買契約の際に夫婦のうち夫の名前のみで売買契約をして、後日やっぱり共有にしたいという方もいらっしゃいます。

ただこの場合、契約書の訂正等の必要が出てくるなど面倒なことになりますし、そもそもこういうことにならないためにも事前にしっかりと資金計画と夫婦双方の出資割合をきちんとまとめておくことが重要です。

 

夫婦共有時のリスク「離婚」

さて今日の本題は夫婦共有で取得した場合の「リスク」についてのお話です。

夫婦共有で取得した際の最大のリスクが「離婚」です。

以前に比べれば夫婦共有で住宅を購入をしようという方は増えていると思います。

夫婦の収入を合算して計算することで借り入れ金額なども多くなりますし、それに伴って物件の選択肢も増えてくるでしょうからね。

そんな状況で住宅購入を考えているご夫婦がいざ住宅を購入しようとする際に「将来離婚を考えています」ということはおそらくないでしょう。

が、先のことはわかりませんよね。

もしなんらかの事情でひとたび離婚ということになりますと、この自宅をどうするのか?という問題が出てきます。

住宅ローンを組んでいなければまだいいのですが、夫婦合算であるいは夫婦それぞれが借主となって住宅ローンを組んで住宅購入をした場合はその残債、つまり借金の残りの金額によってはめんどくさいことが起こります。

夫婦共有の状態で離婚となればどちらかの名義にしたいと考える方も多いでしょう。

しかし現実的には住宅ローンがある、つまり金融機関や保証会社等の担保に入っているわけですから、これらから了解を得ず名義変更するわけにはいきません。

また是非は別として、名義変更せずに離婚時点での夫婦のローンの残債の合計をみて、例えば妻がそこに名義変更などをせずにそこに住み続ける希望を持ったとします。

この場合でも別れた夫が夫のローンだけでも支払い続けてくれる保証があるでしょうか?

またもしもの場合果たしてこの残債を妻が一人で返済できるでしょうか?

残債を妻が一人で弁済していくことが可能であれば、金融機関も抵当権を再度付け直すことなどを条件にして了解してもらえるかもしれません。

が、そうでなければ了解を得ることも難しいでしょうし、また無理やりそのまま住み続けて万一支払いが滞れば最悪競売等の事態に陥ることも考えられます。

共有にするということは、基本的に夫婦が同一の家庭生活を送っていくことを前提に組まれるものなのだ、ということをよく頭にいれておいていただきたいのです。

といっても様々な理由でどうしても離婚するということはあるでしょう。

もしその際にそこに住み続けることが難しいようであれば、売却して現金化の上精算すると言う選択肢も考えておいてほしいところです。

ただこの場合にもしこのシリーズの~その6~でもお話ししたような「債務超過」の状況になっていた場合、離婚の上さらに持ち出しをしてローンを完済する必要が出てきます。

つまり「債務超過」だったケースで離婚ということになると更なる負担が発生することも考えられるわけです。

となると話がもどってしまいますが、やはり自己資金をしっかり準備して資金計画を立てるということはこのようなケースがおきても助けになることがあるわけです。

離婚となるとお子さんの親権の問題や財産の分与など様々な問題が出てきます。

やむを得ず離婚に至る場合は離婚後のライフプランも考えていただく必要がありますよね。

特に自宅をどうするかという問題は、夫婦どちらかの単独所有のケースももちろんですが、共有であれば特に独自の大変さもあるのだということも知っておいていただきたいと思います。

 

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