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家を買うときに考えるポイント~その6~

先日から「家を買うときに考えるポイント」というテーマでお話しをしています。

このシリーズはブログでのお話しですので、購入を検討する上でのあくまで一般的な考え方ということにはなりますが、各ご家庭ごとの事情を加味して考えるにあたっての一つの参考にしていたければ幸いです。

~その1~ではどんなポイントがあるのかについてお話ししました。

ちなみに整理したポイントは次の3つでした。

①家を買うタイミング

②資金計画

③物件探し

という3点です。

これを受けて~その2~~その3~では1つ目のポイントであるタイミングのお話しについて、まずお子さんのいるご家庭のお話をさせていただきました。

~その4~では独身世帯の場合やパートナーとの二人世帯のケースのタイミングのことについて触れました。

前回の~その5~から2つ目のポイントである資金計画のお話をしていまして、住宅ローンのリスクについて知っておきたいことをお話ししています。

今日は前回の続きからです。

なおお金の話については一度、「基本から考える家を購入する際のお金の話」というシリーズを8回に分けてお話ししています。

重なる部分も出てきますので、そちらもあわせてご覧いただくことをお願いしてそれ以外のことでこのポイントのお話しを進めていくことにしますのでご了承ください。

なお「基本から考える家を購入する際のお金の話」のリンク先を下記に挙げておきます。

基本から考える家を購入する際のお金の話~その1~~その2~~その3~~その4~~その5~~その6~~その7~~その8~

 

住宅ローンの債務超過が起こるケース

前回もお話ししましたが住宅ローンの返済が苦しくなるケースでの考えられるリスクは3つあります。

①返済不能リスク

②債務超過リスク

③金利変動リスク

今日はまず二つ目の債務超過リスクからお話ししていきます。

これはシンプルに言ってしまえば住宅ローンの残債が自宅の時価よりも大きくなってしまうリスクです。

そもそもこのリスクは滞りなく支払いが続いていった場合にはほとんど表面化しないリスクでもあります。

また「困ったら売ればいい」と考えている方がいらっしゃいますが、残債のほうが多くなるという考えそのものを思いつく方は少ないことかとと思います。

しかし、実際に中古住宅の売買においては時折見られるケースでもあります。

不動産仲介業者さんに見ていただいた近隣相場等から考えた売却金額が残債より少額、つまり「ローンの残債>物件時価」というケースです。

この場合、基本的に売主さん側が売却代金と残債の差額をご自身で調達しないと売却できないことになります。

なぜならば物件に対して、売主さんを借主つまり債務者とする住宅ローンを担保するための抵当権が設定されているため、残債を金融機関に返済しなければこの抵当権を抹消することに金融機関が応じてくれないからです。

まさかに売主さんの借金が残ったままで買ってくれる買主さんはいませんし、そもそも売主さんにローンを貸している側の金融機関さんも売却に同意してくれないでしょうしね。

でも、なんでこんなことが起こるんでしょうか?

原因はいろいろ考えられるのですが、一つの例として全額を住宅ローンで賄うような資金計画をたててしまったことが考えられます。

一般的によく言われることとして新築の物件を購入した場合、物件販売価格の2割程度が販売会社側の販管費等といわれ、その場合実際の物件価格は販売価格の8割とかになります。

このケースで先ほどお話ししたような全額ローンを組んだ場合、購入直後にいきない債務超過になってしまうということは、お察しいただけるのではないかと思います。

居住中のどこかの時点で債務と物件価格が逆転してくれればいいのですが、「ローンの残債>物件時価」という状況が継続しているうちはいざ売却という局面で追加の出費が発生することが考えられます。

またこの売却の事態に陥るケースとして、前回お話しした「返済不能リスク」の中の収入減少などの事態が考えられます。

返済不能までは至らないものの支払いが苦しくなってきたために売却をして生活をリスタートしよう、と思ったときにこの「ローンの残債>物件時価」という状況であればかなり苦しい状況になることは明らかですよね。

これを防ぐためにはやはり自己資金をしっかり準備することが重要です。

「売却は万一の状況に陥ってから考えれば大丈夫だ」と思っていても、やはりもしものときのことはしっかり考えておく必要があるんですよね。

 

金利変動リスクとは

住宅ローンリスクの最後は「金利変動リスク」です。

これは変動金利で住宅ローンを組まれる方が中心ですが、ようするに金利が上昇したら返済が苦しくなるよね、っというお話しです。

とはいえ今の局面でどのくらい急激に金利が上昇するのかどうかは誰にもわからない部分がありますし、相も変わらず日本の金利は低金利水準のままということは皆さんもご存知の通りです。

また一応誤解のないようにお話ししておくと金利が上昇すればすぐに毎月返済額が上昇するわけではありません。

通常5年間は返済額は変わらず、利息部分と元金部分の割合が変化するだけです。

また返済額そのものも急激な上昇を防ぐため5年後の返済額見直しの際においても1.25倍までしか返済額が増加しないことになっています。

まあだからといってなんでも変動がいいというお話しではありませんけどね。

この辺りも繰り上げ返済の計画などを考えながらどのくらいの期間で返済しようかしっかり考えてから借り入れることが大切でしょう。

何せ最長35年の長いローンです。

繰り返しになりますが、先のことは誰にもわからないですからね。

また固定金利のケースでは以前基本から考える家を購入する際のお金の話~その5~の中でお話ししましたが、例えばフラット35Sのような当初10年金利を年0.3%優遇する結果、11年目から事実上金利が上がるように見える商品もあります。

この辺はリンク先でお話ししていますのであわせてお読みください。

金額的にはそれほど大きい負担にならないケースもありますが、それでもいざ返済額がふえると、わかっていても負担に感じることもあるでしょう。

しっかりシミュレーションしておくことが重要です。

 

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