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不動産の「一物四価」

久々に不動産関係のお話をば。

先日、いわゆる「タワーマンション」の固定資産税及び相続税の課税方法について見直しを政府与党が検討する、というような報道がありました。

いろいろ難しいことは新聞等に書いてありますのでそちらにお任せしますが、平たく言うとタワーマンションは高層階のほうが人気があって売買価格が高くなる傾向があり、一方固定資産税の評価額などは低層階も高層階も同じ面積であれば変わらないということがあります。

例えば高層階のほうが低層階に比べ高く売却できるのに固定資産税が一緒では高層階のほうにメリットがありますし、建物の場合は相続時の評価は固定資産税の評価額ですから、高層階を購入して次世代に相続させるほうが現金を相続させるよりも得である、というような指摘がなされています。

この辺に不公平感があるために見直していこう、という考えが政府等にはあるようですね。

ところで・・・

そもそも何でこんな価格差、というよりも価格についてややこしいことが起こるのでしょうか?

それは不動産をめぐる価格のつけ方にいろいろな基準があって、どのようなケースではどの価格を使うのかがそもそもわかりにくいところがありますし、逆に言えば先ほどお話したような事実に気がつく場合そのゆがみをうまく使う、というところがあるからです。

そこで今日はこの不動産をめぐる価格についてお話しします。

 

土地に関する「一物四価」

「一物四価」という言葉があります。

文字通りひとつの物に四つの値段があるという意味です。

土地に関しては、この「一物四価」という言葉が当てはまります。

一般的に土地の価格としては次の4つのものが挙げられます。

①時価

②公示価格・基準値標準価格

③相続税路線価

④固定資産税評価額

です。

①の時価は、まあわかりやすいですよね。

文字通り「時価」でして、もっといえば売買をする際における「実勢価格」とかいう表現になりましょうか。

不動産業者さんの広告などに出てくる価格をイメージしてもらえればよろしいかと思います。

②あたりから少し小難しい話になってきます。

②の公示価格、基準地標準価格はいずれも一般的な土地取引の指標になるもの、という表現をよく使われます。

何が違うかというと、公示価格は地価公示法により毎年1月1日時点のものを国土交通省土地鑑定委員会が3月下旬に公示するものであるのに対し、基準値標準価格は国土利用計画法により毎年7月1日時点のものを都道府県知事が9月下旬に公表するというところです。

と、まるでFP試験のようなことを書きましたが、イメージはだいたいニュースで「今年の公示価格が発表されトップは銀座の・・・」なんていうことをみなさん耳にされませんか。

その感じでよろしいかなあと思います。

③の相続税路線価は、その名のとおり「相続税」を課税する際に使うもので、他に贈与税の課税時にも使われます。

よく「路線価」と略されるもので、「路線価」で検索すると国税庁の路線価図ホームページが出てくると思います。

興味のある方は閲覧してみてください。

ちなみに一般的にこの「相続税路線価」は②公示価格のおよそ8割程度と言われています。

最後に④固定資産税評価額ですが、これはまさに固定資産税課税のための金額ですね。

不動産をお持ちの方には、だいたい年度明けの5月ごろに固定資産税の納税通知書が送られてくるかと思いますが、そこに出ている評価額がその価格にあたります。

ちなみに一般的にこの「固定資産税評価額」は②公示価格のおよそ7割程度と言われています。

 

建物の価格は?

さて土地の価格についてお話ししてきたのですが、建物についてはどうでしょうか?

建物については先ほどの4つのうち②と③が消えます。

つまり建物の価格は①の時価と④の固定資産税評価額の2つということになります。

ちなみに土地の際には相続税課税のためには路線価があったわけですが、建物の相続税の評価額は国税庁ホームページ「相続財産や贈与財産の評価」の中にある「No.4602 土地家屋の評価」によれば次のように書かれています。

 家屋
 固定資産税評価額に1.0倍して評価します。
 したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

  国税庁ホームページ「相続財産や贈与財産の評価」「No.4602 土地家屋の評価」より引用

わかりやすい説明です。

建物は構造や築年数など様々な要素によって変わるわけですから国や自治体が地域ごとに一定の指標を与えるようなものではない、ということはお分かりいただけますよね。

ですからこういうシンプルな価格になるわけです、ハイ。

で、冒頭の「タワーマンション」なるものの固定資産税評価額ですけどね、まず土地については、その敷地になっている部分を各部屋ごとに区分された所有割合に応じて負担することになります。

例えば100部屋のタワーマンションで、敷地の固定資産税評価額が1億円として、各部屋ごとに区分された土地の所有割合が100分の1ずつとすれば1部屋当たりの敷地に関する固定資産税評価額は100万円ですよね。

そして建物は仮に同じ構造で同じ床面積だとすればその階数に関わらず固定資産税評価額が同じになるはずです。

でも時価、つまり実勢価格は高層階の方が高い、ということが起こるわけです。

これって不公平なんじゃないの?っていうお話しが出てきたところが冒頭の見直し話につながっていくようになったようですね。

ということで不動産の価格はこんなにいろいろあるんだ、ということを今日はお話ししてみました。

そういえば、むか~し、10年ぐらい前に私が書いていたFPブログでもなんかこの「一物四価」の話、したような気が・・・。

う~むお話しする内容に成長がない気が・・・、まっいっか。

 

 

 

 

 

 

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