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フラット35の「保証型」って何?

昨日の日経新聞の記事に次のような見出しの記事がありました。

「保証型「フラット35」の扱い アルヒが開始」

見出し中に登場する「アルヒ」ことアルヒ株式会社は以前はSBIモーゲージという名前だった住宅ローンを取り扱う専門の会社です。

主にフラット35を取り扱っている会社さんです。

フラット35については以前このブログでも少しお話ししています。

(よろしければ基本から考える家を購入する際のお金の話~その5~住宅ローンと団体信用生命保険もあわせてお読みくださいませ。)

ただ、その時にお話ししたのは同じフラット35でも「買取型」と呼ばれるものでした。

現在でもほとんどのフラット35は「買取型」です。

では「買取型」ってそもそも何を買い取るのでしょうか?

そこでまず今日の本題の「保証型」の前に「買取型」についてざっくりとみてみましょう。

 

「買取型」の基本

「買取型」の「買取」とは住宅ローンそのものを住宅金融支援機構が金融機関から買い取る、という意味です。

ちょっと小難しい話ですが例えばこの買取型のフラット35を使って住宅ローンを組んだ場合、購入した人の登記事項証明書(よく登記簿謄本とか言われるものです。)には次のような記載があるはずです。

「平成○○年○○月○○日債権譲渡(原契約同日金銭消費貸借 譲渡人○○株式会社)にかかる債権の同日設定」

と書いてあって抵当権者は独立行政法人住宅金融支援機構になります。

これは「譲渡人」である住宅ローンを申し込んだ金融機関から「債権譲渡」と言って支援機構が住宅ローンの債権を譲り受ける形になっていることを示しています。

機構はその債権を担保とするMBSと呼ばれる証券を発行して投資家さんに買ってもらってお金を調達しています。

(実際にはもう少し細かい説明になりますがとりあえず簡略化した説明にしました。詳細に興味のある方は「フラット35」のウェブサイトから「フラット35の仕組み」というページがありますのでそちらをご覧ください。)

 

「保証型」は支援機構が保証人

これに対して「保証型」という商品は住宅ローンを住宅購入者さんに貸して抵当権者となるのはあくまで金融機関さん、先程の例でいえば「○○株式会社」になります。

で、もし万一購入者さんがローンの支払いを滞らせてしまった場合、ローンを貸した金融機関には住宅融資保険なる保険金を支援機構が支払います。

代わりに支援機構には住宅ローンの債権が移りますから、機構は購入者の方に対して

「肩代わりしてお金を返したので、私に支払ってください」

という権利を取得するわけです。

言ってみれば住宅金融支援機構が保証人になるようなものです。

金融機関はもしものことがあっても機構が肩代わりしてくれることにはなるので、基本的には傷づかない形になる商品なんですね。

冒頭にご紹介して日経新聞の記事を引用すると次のような経緯があって保証型の再開が始まっているようです。

 リーマン・ショック後、投資家は証券化商品への投資に消極的になったため、住宅金融支援機構は保証型の扱いを停止。日銀のマイナス金利政策導入を機に証券化商品への人気が高まり、住宅支援機構も5月に取り扱いを再開した。

 (日本経済新聞2016年10月3日朝刊「保証型「フラット35」の扱い アルヒが開始」より引用)

リーマン・ショックは、ご存知のようにサブプライム住宅ローンと言われるローンが証券化されて世界で投資家さんたちにいろいろな商品に組み込まれたりしながら売られていたのですが、不良債権化してしまったことがきっかけではじまった金融危機です。

ただ最近は引用部分にあるようにマイナス金利の影響で国内の債券の運用に心配があってもう少し利回りのいい証券化商品を望む需要があったということのようです。

とはいえ、サブプライムの話はわずかに10年ちょっと前のことでなんだかおっかないような気もしますが・・・。

話を戻して、支援機構のウェブサイトによれば2016年10月3日現在新規でフラット35「保証型」を取り扱っているのは2社、日本住宅ローン株式会社とアルヒ株式会社の2社のようです。

しかも商品名はフラット35とは書いていなくて日本住宅ローンさんは「MCJフラットプレミアム」、アルヒさんは「ARUHIスーパーフラット」っていうものが保証型のようです。

金利などそれぞれの会社さんのHPなどで更新されていくことにはなると思います。

(ただしアルヒさんは2016年10月3日より受付開始ですが、融資実行は2016年11月4日より可能となっています。)

ということでざっくりと「保証型」と「買取型」についてお話ししてみました。

とはいえ「保証型」であっても「買取型」であっても返済計画がきちんとできる住宅ローンを選択することが重要であることにはかわりませんよね。

大事なことはきちんと自分たちの生活にあった返済計画だということを再度認識していただければと思います。

 

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