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「フラット35」ってどんな住宅ローン?

さて1日空きましたが、基本から考える家を購入する際のお金の話の続きです。

初回では住宅購入資金の全体像と諸経費のうち仲介手数料について、2回目では保証料のお話し、3回目では火災保険と地震保険について、4回目では他の諸経費のお話しについて軽く触れました。

今日から数回は簡単にですが住宅ローンのお話しです。

「簡単に」と申し上げましたが住宅ローンのお話しはまさに一般化の難しいお話しです。

ご家庭ごとの事情があるわけで、みんなが同じなんてことはないです。

それに最近は住宅ローンについては検索すれば星の数ほどサイトが出てくる上に、購入検討をされている方もよく比較をされていらっしゃいます。

そこで「基本から考える家を購入する際のお金の話」ではありますが、商品概要的なお話しではなく、気にかかるポイントのようなことをこの数回でお話ししていくことにします。

 

全期間固定金利商品「フラット35」

住宅金融支援機構のフラット35は返済期間の全期間金利が固定される固定金利型住宅ローンの代表的商品です。

今月2016年8月の金利ではもっとも安い金利では1%を切るような形で販売している取扱会社もあるようです。

固定金利で1%を切るなんてすごい時代になったもんですね、ホント。

ただこの場合注意するのは同じ会社でもタイプの違うフラット35があるってことです。

フラット35のHPから検索するとよくわかりますが、同じ会社のフラット35でも金利の安いタイプは事務手数料が高く、逆に金利の高いタイプは事務手数料が安いなんてこともあります。

簡単に言えば最初の経費の問題ですから、どっちをとるのかよく検討する必要があるわけですね。

ところで・・・

フラット35はどこの金融機関で借りても住宅ローンの抵当権設定をするときの抵当権者は「住宅金融支援機構」になります。

にもかかわらず、フラット35は取り扱っている会社によって金利に幅があります。

これはなぜでしょうか?

仕組みの話をするとかなり大変ですし、みなさんもそこまでは興味がないのではと思いますので、あまりこまごまとはお話ししませんが、手っ取り早くいうと支援機構の出してきている金利に、取扱会社が独自の上乗せをしているからです。

これを難しく「サービシングフィー」などとも言いますが、取扱会社のお客様に対する管理や回収の費用が乗せられていて、これが各会社ごとに幅を持たせる原因になるわけです。

固定金利の商品は変動金利の商品に比べ金利は高めですが返済額は変わらないので、お金のプランが立てやすく将来的な見通しがわかりやすくなるのはメリットという話はあります。

ただ最近は変動金利も「いつか上昇した場合に」なんて話をず~っと聞いている割には一向に大きく上昇する気配がないので、「変動でも金利はそんなに変わらないだろう」という考えのもとに返済額が変わらないことを考える方でも変動金利商品を選ぶ方もいるようです。

この辺は最後はいろんな考え方がある中で、またいろんなプランニングはしますが最後は借りる方のご自身の判断になります。

 

「フラット35S」という昔見たような商品

ところでこのフラット35の中に「フラット35S」という商品があります。

これは省エネルギー性やら耐震性やら一定の基準を満たした場合に一定期間フラット35の金利を引き下げる商品になります。

例えばフラット35のHPによれば条件を満たせば当初10年間は0.3%金利を引き下げて適用するという商品になります。

で、11年目からは当初の契約の金利が適用されることになるわけです。

この商品の注意点は11年目から返済額が増える、というお話しです。

現在は金利の水準がとても安いので一見それほど大きな影響にはならないかもしれません。

実際、フラット35ウェブサイト内にあるフラット35SのHP上では3000万円の借り入れで35年、金利が1.48%なので当初10年金利が1.18%というシミュレーションが載っていました。

それによれば毎月返済額は11年目以降でも3000円程度しか増えない形になっています。

年間でも36000円程度ですから、そんなには大きくないのかも知れません。

ただできれば念のため最初から11年目以降の金額を払うつもりで返済していき、実際の返済額との差額(ここでいう3000円)は別の口座にでも毎月貯金するような形式をとっていくことをお勧めします。

というのも人間、返済額が増えるとわかっていても、それもごくわずかと思っていても実際にその時が来ると、「あっ増えた」という感じは持つことになるのではないかと思うのです。

ご存知の方もいらっしゃるのではないかと思いますが、支援機構の前身である住宅金融公庫の時代、ゆとり返済とかステップ返済とかいう商品がありました。

長く会社勤めをしていれば10年経てば昇給して収入も増えるだろうから11年目から金利をあげて返済いただこうという商品でした。

昔、私がちょっとだけ不動産仲介業にいた際に公庫のローンを組んだ方がいらっしゃいました。

もう20年以上前の話ですが、当初10年が3.7%で、11年目から4.2%だったかな?と記憶しています。

(不正確ですが、イメージです。)

この当時は元の金利が高いですから0.6%の上昇は結構大きいんですよね。

それでも以前はどうにかなるといわれはしましたが、実際には11年以降の返済に困った方はけっこういらっしゃって、社会問題にもなりました。

今は11年後がどうなってるか、誰にもわかりませんからね。

絶対的な金利が低いので昔ほどの心配はいらないのかも知れませんが、それでも心配症としましては、キチキチの返済プランになれば月3000円でも大きいことになると思いますので十分に注意していただきたいと思います。

 

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